Nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria (21442)
El 13 de abril de 2022 se publicó en el Diario Oficial la nueva ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, otorgándole a las comunidades el plazo de un año contado desde que se dicte el reglamento de la Ley para actualizar el Reglamento de Copropiedad inmobiliaria.
La ley N°19.537 del año 1997, salvo ciertas materias de aplicación diferida en el tiempo que requieren de la publicación del Reglamento de la propia Ley y que puedes revisar en nuestro blog “Aplicación diferida de la ley 21.442”
Gracias a esta nueva ley, la vida en copropiedad se actualiza a estos nuevos tiempos de tecnología e inmediatez, como así también viene a subsanar un punto que por años estuvo pendiente de resolver, las novedades que destacamos de la Ley 21.442 son las siguientes:
1. Registro de copropietarios.
La ley y particularmente el artículo 5, impone la obligación del copropietario de incorporarse en el registro de copropietarios debiendo consignar, entre otros, sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios.
2. Obligación económica.
Nuevo concepto de carácter general que la nueva Ley impone para los antes denominados gastos comunes. El numeral 8° del artículo 2° los determina y señala que corresponde a todo “pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad”. Puedes revisar mayor detalle de la obligación económica en nuestro blog Obligación económica (gastos comunes) y Fondo de Reserva.
3. Fondo común de reserva
Conforme la nueva normativa su uso se restringe a cubrir “gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos” e incorpora la novedad de permitir también destinarlo al pago de las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado. Con lo anterior, la nueva Ley señala mecanismos para su utilización, como así también cómo se incrementa.
4. Plazo de pago de las obligaciones económicas.
La práctica del pago de los gastos comunes, ahora denominado “obligación económica”, en muchas comunidades era de acuerdo a lo que el administrador informaba, ya sea porque el reglamento de copropiedad no lo determinaba, o bien, porque así lo decidía. Con la nueva Ley N° 21.442 desaparece toda duda en relación a la fecha del pago de las obligaciones económica ya que el art. 7° establece que el pago deberá realizarse “dentro de los diez primeros días siguientes a la fecha de emisión del correspondiente aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra periodicidad o plazo.”
5. Cobro de obligaciones económicas.
El artículo 20 de la ley establece las funciones del administrador y amplía las herramientas para el cobro de los gastos comunes, estableciendo en el numeral 9 que frente a deudas de 3 o más meses continuos o discontinuos, de los gastos comunes, podrá suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, de uno de los siguientes servicios: eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción.
6. Asamblea de copropietarios.
Se mantiene la distinción entre asambleas ordinarias y asambleas extraordinarias según la materia de que tratan, pero, los quórums para constituir y tomar decisiones son modificados respecto de lo que conocíamos en la ley 19.537 diferenciándose quórums para asambleas ordinarias, asambleas extraordinarias de mayoría absoluta y asambleas extraordinarias de mayoría reforzada. Por ejemplo, una clásica asamblea ordinaria de rendición de cuentas de la administración o elección de comité de administración, si bien, mantiene la mayoría absoluta como requisito para la toma de decisiones, ahora exige hacer un único llamado con la presencia de a lo menos el 33% de los derechos del condominio, eliminándose entonces poder constituir la asamblea en una segunda citación con los presentes.
7. Consultas por escrito y sesiones informativas.
El artículo 15 de la nueva ley amplía el mecanismo de la consulta ya existente a todas las materias que pueden ser tratadas en Asamblea, estableciendo la consulta por escrito a los copropietarios previo acuerdo de comité de administración y consecuente remisión de los antecedentes a la dirección o correo electrónico que los copropietarios tengan registrados en la administración del condominio y previa exposición de la propuesta en una sesión informativa, la que no requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución.
8. Comparecencia en asamblea.
La comparecencia del copropietario es obligatoria, pudiendo designar un representante para ello, pero si no lo hiciera o, habiéndolo designado, éste no asistiere, “se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique expresamente lo contrario”. Por lo tanto, hoy en día, la asistencia y participación del arrendatario es válida y responde a las reglas generales para comparecer en Asamblea (por ejemplo, no ser moroso en el pago de las obligaciones económicas), requiriendo, el arrendatario, única y exclusivamente de un poder de representación en las Asambleas Extraordinarias de Mayoría Reforzada.
9. Asambleas virtuales.
Quizás la mayor y más esperada novedad que incentiva la participación en las asambleas es la posibilidad de realizar asambleas virtuales a través de videoconferencias o mixtas, considerando asistentes presenciales y otros digitales. Si bien, la ley exige establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, lamentablemente también lo vincula con las normas y requisitos que señale un reglamento de la ley que aún no ha sido dictado. No obstante, se reduce al requisito general de la individualización de la persona que comparece y la unidad que representa.
10. Mascotas.
Cada vez más, las mascotas integran un lugar importante dentro del núcleo familiar, por lo que la nueva Ley 21.442 no se podía quedar atrás en esta materia; por ello, la nueva ley establece que no se puede prohibir la tenencia de mascotas respecto de la propiedad exclusiva de los copropietarios, pero, sí, el Reglamento de Copropiedad deberá establecer expresamente las obligaciones y normas relacionadas al uso de los bienes comunes, en términos de no molestar el derecho legítimo de los demás copropietarios.
11. El administrador y sus nuevas responsabilidades.
Este, es uno de los puntos más importante de la nueva Ley, ya que viene a “profesionalizar” la labor del Administrador; debiendo cumplir con requisitos para ejercer, exigiendo estudios certificados y registrarse en un listado que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo dispondrá para tal efecto. Lo más importante de esta materia, es que ahora el administrador podrá ser sancionado en caso que cometa errores en su gestión o bien, realice una mala administración, afectando los intereses de un condominio.
Para mayor información, puede consultar el siguiente link El Administrador y su nuevas Responsabilidades – CZ Abogados.
12. Actualización del Reglamento de Copropiedad.
El día 13 de abril del año 2022 se publicó en el Diario Oficial la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442 y, como ya hemos dicho en esta publicación, dejó sin efecto la ley N°19.537 del año 1997. Conforme el artículo 100 de la ley 21.442, interpretado por la autoridad administrativa competente, dispone que los reglamento de copropiedad deben ser actualizados a las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442 a más tardar el años año 2024.
Sobre este punto, es importante precisar la siguiente interrogante: ¿Por qué es una obligación actualizar el Reglamento de Copropiedad en el plazo otorgado por la Ley? La razón es simple, cada comunidad tienes sus preocupaciones y necesidades particulares, que pueden estar dadas por la zona geográfica o región donde se encuentre emplazado el condominio, entre otros factores que debe rescatar un Reglamento de Copropiedad, un reglamento genérico no abordará estas temáticas.
CZ Abogados cuenta con abogados especialistas y con amplia trayectoria en el área Inmobiliaria y Copropiedad que podrá asesorarlos y acompañarlos en todas las materias relacionadas con la Copropiedad Inmobiliaria y la Actualización del Reglamento de Copropiedad, cuyo detalle puede revisar en Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl).
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