¿Por qué realizar un estudio de títulos antes de comprar una propiedad?
El estudio de títulos, como su nombre lo indica, es un estudio o examen preventivo que un abogado realiza a partir de los títulos o inscripciones anteriores del inmueble que se pretende adquirir, que sirve para determinar su situación jurídica actual.
Dada la gran variedad de contingencias que pueden surgir a partir del estudio de títulos, esta es una labor técnica que debe realizarse por un profesional, idealmente un abogado titulado.
Lo que se espera tras un estudio de títulos es que el profesional informe al solicitante lo siguiente:
1.- Si un tercero podrá o no disputarle con fundamentos jurídicos (válidos) el derecho de propiedad que pretende adquirir.
2.- Si existen o no condiciones como embargos o prohibiciones, que impidan la adquisición de la propiedad.
3.- Si a la propiedad le afectan o no hipotecas u otros gravámenes o derechos en favor de terceros, que puedan limitar el derecho de propiedad que se quiere adquirir.
4.- Si el dueño puede vender o ceder por sí mismo el inmueble o si requiere de la autorización de otra persona, y en ese caso, qué requisitos deben cumplirse para celebrar válidamente el contrato.
5.- Si la persona que representará al dueño tiene efectivamente las facultades especiales que requiere para enajenar o gravar el inmueble.
6.- Si existe o no algún vicio o defecto en los títulos que deba subsanarse antes de adquirir la propiedad.[1]
7.- Si la propiedad que se pretende adquirir sirve o no para la finalidad (construcción de edificios, subdivisión, instalación de industrias, etc.) a la que se la quiere destinar, según el plan regulador de la comuna dónde este situada.
En caso de que el profesional apruebe los títulos, lo consignará en su informe. La aprobación significa que los antecedentes estudiados permiten afirmar que nadie podría reclamar judicialmente con éxito la posesión y propiedad del inmueble y, por consiguiente, que, a su juicio, no se podrán impugnar los derechos que el cliente se propone adquirir.[2]
Cuando los títulos no estén ajustados a derecho, el profesional indicará en el informe cuáles son los motivos por los que no recomienda celebrar el contrato de que se trata y propondrá una solución a ellos, si es que hubiere. [3]
Las consecuencias de celebrar un contrato respecto de una propiedad con títulos con reparos o defectos, ya sea por ignorar las recomendaciones del profesional o por derechamente no consultar, pueden ir desde el rechazo del Conservador de Bienes Raíces a inscribir la propiedad a nombre del nuevo adquirente, o bien pueden traducirse en un juicio en que se pretenda anular el contrato celebrado, o en que se solicite la restitución del inmueble, en caso de que la persona con quien se haya celebrado el contrato no sea el verdadero dueño.
La garantía que ofrece efectuar un estudio de títulos es que, si el profesional informa que los títulos se encuentran ajustados a derecho y posteriormente el derecho de propiedad del cliente es impugnado con fundamentos legales válidos, se podrá perseguir la responsabilidad del profesional.
[1] Juan Feliu Segovia. Manual de estudio de títulos. De dominio de la propiedad inmobiliaria. El Estudio y el Informe de Títulos.
[2] Juan Feliu Segovia. Manual de estudio de títulos. De dominio de la propiedad inmobiliaria. El Estudio y el Informe de Títulos.
[3] Gonzalo Figueroa Yáñez. Curso de Derecho Civil. Tomo V. El Estudio y el Informe de Títulos.
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