Estudio de títulos: ¿Por qué es importante hacerlo? 

 

Imagínese la siguiente situación: acaba de comprar su departamento, firmó la escritura de compraventa, pagó el precio, inscribió en el Conservador de Bienes Raíces. Tres meses después, un banco le informa que la propiedad tiene una hipoteca vigente que el vendedor nunca alzó. O peor: aparece un heredero que jamás concurrió a la venta y reclama sus derechos sobre el inmueble. 

Estos casos llegan a nuestro estudio con más frecuencia de la que cualquiera quisiera admitir. Y en todos, el origen del problema es el mismo, nadie hizo un estudio de títulos antes de la compra. 

¿Qué es un estudio de títulos y qué revisa? 

Un estudio de títulos es un análisis jurídico que examina la historia de dominio de un inmueble durante un período determinado (generalmente los últimos 10 años) para determinar si el vendedor actual es legítimo dueño y si la propiedad puede transferirse válidamente. 

El informe revisa, entre otros elementos: 

• Cadena de inscripciones de dominio. 
• Gravámenes vigentes, tales como hipotecas, servidumbres, usufructos u otros derechos reales constituidos sobre el inmueble. 
• Prohibiciones de enajenar, sean estas convencionales, legales o judiciales que impidan la transferencia. 
• Situación de las inscripciones hereditarias. 
• Litigios pendientes. 
• Situación urbanística: que el inmueble cuente con recepción definitiva, certificado de urbanización y no esté afecto a prohibiciones de enajenar. 
• Concordancia con datos del SII. 

Por qué no saltárselo: las consecuencias reales

Muchas personas creen que el estudio de títulos es un gasto prescindible, especialmente cuando la compra se hace sin crédito hipotecario (donde el banco lo exige). La realidad es que prescindir de este análisis expone al comprador a: 

• Perder la propiedad si un tercero acredita mejor derecho o si la venta se declara nula por falta de facultad del vendedor. 
• Asumir deudas ajenas: una hipoteca vigente sigue al inmueble, no al deudor original. Si la propiedad se remata por la deuda garantizada, el nuevo comprador pierde su inversión. 
• Descubrir limitaciones al uso: servidumbres, usufructos o derechos de uso y habitación que restringen qué puede hacer con su propiedad. 
• No poder revender: si los títulos presentan observaciones, ningún banco financiará a un futuro comprador y ningún abogado responsable autorizará la operación. 
• Litigar durante años: con costos que frecuentemente superan con creces el valor del informe de títulos que se decidió no hacer. 

¿Cuándo es especialmente indispensable? 

Si bien el estudio de títulos es recomendable en toda compraventa de inmuebles, existen escenarios donde omitirlo es especialmente riesgoso: 

• Compras entre particulares sin intermediación de banco. 
• Propiedades heredadas. 
• Terrenos rurales o sitios no urbanizados. 
• Propiedades antiguas con múltiples transferencias. 
• Propiedades adquiridas en remate o licitación. 

¿Está por comprar una propiedad? 

El estudio de títulos no es un trámite más, es una herramienta clave para proteger la inversión y evitar problemas legales futuros. 

En CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria en asesoría inmobiliaria, acompañando a inversionistas, empresas y distintos actores del mercado en la revisión de títulos, compraventas y estructuración de operaciones. 

Si estás evaluando comprar una propiedad, podemos ayudarte a revisar el estudio de títulos, detectar riesgos y asegurar que la operación se realice con certeza jurídica.  

Revisa más sobre nuestros servicios en materia inmobiliaria aquí: CZ Abogados – Estudio Jurídico Empresas- Chile 

 

Contacto

Felipe Winkler A. +(56 2) 289 99 389. Axo 104. Felipe.winkler@czabogados.cl