Arrendamiento de bienes raíces urbano – Ley N°18.101
El arrendamiento de un bien raíz urbano, en términos generales, corresponde a aquél que se celebra respecto de una propiedad ubicada dentro de la zona urbana de una localidad, recayendo su objeto en locales comercial, viviendas u oficinas. Esta materia, está regulada en la Ley N°18.101 de 29 de enero de 1982 y establece disposiciones especiales sobre esta materia.
¿Cómo se suscribe el contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, por lo que para que sea válido puede ser oral o bien, constar por escrito. Lo anterior tiene una vital importancia, pues su escrituración y celebración traerá consigo una mayor protección a los intereses de las partes del contrato, ya que, si durante la ejecución de este, surgen problemas o desacuerdos entre el arrendador y el arrendatario el contrato es el principal medio de prueba que cuentan para hacer valer dentro del proceso judicial.
Sobre este punto, es importante que tengamos en consideración la posibilidad que otorga el legislador de firmar un documento con la denominada firma electrónica avanzada, cuyo marco legal se encuentra en la Ley N°19.799. Para más información sobre contratos firmados con Firma Electrónica puede hacer click aquí.
Cláusulas que no pueden Faltar
En los contratos de arrendamiento, existen ciertas cláusulas que deben estar presente a la hora de su escrituración, alguna de estas son el plazo, el reajuste y el término anticipado por incumplimiento, veamos cada una de ellas.
El plazo
Debemos tener presente que todo arrendamiento tiene una duración limitada, sin perjuicio que las partes puedan pactar que el contrato se renovará al cumplimiento del plazo pactado y bajo ciertas condiciones, por lo que aquel podría producir sus efectos jurídicos por un largo tiempo.
El reajuste
Opera sobre el precio pactado, y se realiza en función de la variación del Índice de Precios al Consumidor en el periodo pactado para dicho reajuste. La existencia de esta cláusula es del todo lógico que el arrendador lo estipule en su beneficio, pues como hemos señalado esta clase de contrato se cumple con el transcurso del tiempo, en consecuencia, sus efectos se renuevan cada cierto lapsus, por lo que en aquellos arriendos prolongados se hace necesario su reajuste para que siga siendo beneficioso al dueño de la propiedad.
Término anticipado por incumplimiento
Esta cláusula debe existir en el contrato, pues y como ya sabemos, esta clase de contrato se cumple con el transcurso del tiempo y los efectos que provoca se van renovando, por lo que los intereses del dueño de la propiedad siempre se deben respetar, bajo el tenor de la imposición de ciertas obligaciones y/o prohibiciones dirigidas al arrendatario para que no vaya en contra de sus intereses. Ejemplos de lo anterior lo podemos ver en cláusulas de prohibición a subarrendar, ceder el contrato a terceros, prohibición a cambios dentro del local comercial o unidad arrendada, entre otras.
Ahora, y en lo que respecta al arriendo de locales comerciales, se puede dar una causal de terminación anticipada con relación a la imposibilidad del arrendador de entregar la cosa arrendada, pudiendo entonces el arrendatario desistirse de la contratación; como lo es en el caso que la municipalidad respectiva no otorgare la respectiva patente comercial al inmueble al estar situado en una zona residencial.
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